El proceso de reorganización de empresas constructoras de vivienda (ii)

Por: Johann Manrique García*

Las ideas que se expresarán alrededor del tema que sirvió de título de este escrito, espero realizarlas en una serie de documentos de forma quincenal, y mediante los cuales compartiré reflexiones sobre aspectos controversiales respecto del proceso recuperatorio de quienes se dedican a la actividad edificadora de unidades inmobiliarias destinadas a la vivienda.

¿Son viables las constructoras de vivienda que se acogen al proceso de reorganización?

Esta pregunta se formula dada la particularidad que presenta el balance e información financiera de las constructoras de vivienda, las cuales en un momento histórico puede que su pasivo o endeudamiento esté por encima del 80%, pues con los esquemas modernos de “Project finance” de vivienda, el desarrollador inmobiliario no necesariamente es el propietario del lote donde se va ejecutar el proyecto habitacional, sino que logra contratos de “aporte inmobiliario” donde los propietarios aportan ese inmueble y el pago del precio será un porcentaje calculado sobre el total de los miles de millones de pesos de ventas que se logren. Es decir que el precio de venta del inmueble es indeterminado pero determinable, y dependerá del éxito comercial del producto.

Como se ha expuesto, una constructora puede ofrecer sus bienes futuros a ejecutar sobre un lote que no es de su propiedad y que además no ha pagado, y sin entrar en tecnicismos o sofisticaciones financiera, esto es deuda.

Por otra parte, el desarrollador acude a financiadores para que presten el dinero necesario para la ejecución del presupuesto del proyecto inmobiliario, que en apretada síntesis tiene dos (02) componentes, los denominados directos (obra propiamente dicha, concreto, acero, ladrillo y mano de obra) y los indirectos (gerenciamiento o administración, publicidad, comisiones de ventas, atención a la deuda). Estos financiadores, que por regla general son instituciones financieras, quienes analizan el presupuesto, verifican que los precios de ese presupuesto se ajusten al mercado y aprueban el desembolso del dinero en dos (02) fases, gastos preoperativos y desembolsos por avance de obra. Todo esto SIEMPRE con garantía real sobre el lote donde se plantarán las mejoras (recordando que el lote no es del constructor y aun así los desembolsos de dinero sí llegan al constructor).

Nuevamente, se tiene que una constructora puede obtener crédito con cargo a un presupuesto y garantizado con un bien que no ostenta la propiedad directamente, anticipando una porción considerable del total del endeudamiento para los preliminares (aún sin necesidad de pegar una puntilla). Es decir, que sigue creciendo la deuda.

Por último, y cumplidas las normas urbanísticas, de consumidor y comerciales en general, se inicia la denominada “pre-venta” o venta sobre planos, donde los clientes o público interesado en el producto, a través de diferentes modalidades contractuales (siendo la más conocida las promesas de compraventa), se vinculan al negocio inmobiliario y bajo un plan de pagos mensualizado van pagando anticipadamente una porción del precio de venta prometido, y entregando esos recursos líquidos a cargo del constructor, quien se compromete a utilizarlo para la ejecución de la obra. Estos dineros contablemente se han manejado como un DEPÓSITO, y por tanto son un CUENTA POR PAGAR a favor de terceros, es decir, el promitente comprador. Innegablemente es otra forma de pasivo.

Obviamente todo lo que hasta aquí se ha dicho, puede verse muy simplista y no profundizar lo suficiente en lo elaborado y afinado del mundo de las finanzas en proyectos de vivienda, e insisto, solo quiero hacer una exposición comprimida (.zip), de este punto en particular y en especial, lo que un Juez de Insolvencia lee de los anexos de una solicitud de reorganización de los comerciantes que ejecutan empresas edificadoras.

El análisis en frío, a blanco y negro, podría ser fatídico para una empresa constructora, pues como lo dije al inicio, solo se observa pasivo en altos porcentajes, indicadores de endeudamiento en rojo y con varias categorías de deudores o los famosos stakeholders. Una orden de liquidación judicial y no de reorganización, en esta realidad sería recomendable y justificada. Sumando a que, aún en nuestra cultura jurídica, lo que sería el activo “más importante” en este caso, el inmueble NO ES del deudor y además está con garantía real a favor del financiador, pudiendo este último optar por la ejecución de su garantía y el primero (titular del derecho de domino), buscar resguardar su propiedad del proceso de insolvencia, haciendo que se vuelva inviable cualquier recuperación empresarial.

Sin embargo, y frente a lo dramático del escenario dibujado, es deber del Juez del Concurso aferrarse a los fines y principios del régimen de insolvencia, tendientes a rescatar empresas y lograr que sean perdurables en el tiempo, y en particular con aquellas dedicadas al desarrollo inmobiliario, donde su generación de valor no está en las piezas (activos) individualmente consideradas, sino en aquel intangible que es la capacidad de gerenciamiento de proyectos inmobiliarios, en los cuales al final de su ejecución lo que se creía “más valioso”, como lo es el lote donde se levantó la edificación no vendrá siendo más allá del 16% de las ventas totales (ingresos), donde el financiamiento no vendrá siendo más allá del 70% de las ventas totales, quedando en cuentas muy alegres un generoso 14% de utilidad bruta; y todos los acreedores se logran pagar con el mismo proyecto, es decir, se aplica un refrán de mi terruño: “DEL MISMO CUERO SALEN LAS CORREAS”.

En conclusión, negar la posibilidad de un proceso recuperatorio a un desarrollador de vivienda, porque sus balances y estados financieros reflejan una situación económica desfavorable en el momento histórico de tomar “la foto”, es darle primacía a las formas frente a la regla de rescate y conservación empresarial característico del derecho de insolvencia. Debemos entender cada esquema de empresa cuando se está en un proceso de insolvencia, para tomar decisiones que hagan primar la generación de valor.

*Abogado y magíster en derecho comercial (LL.M.) Osgoode Hall Law School. Intendente Regional Bucaramanga de la Superintendencia de Sociedades.